EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL COMERCIAL

DERECHOS DEL COMERCIANTE SOBRE LOS LOCALES ARRENDADOS:

El comerciante tiene derecho a la renovación del contrato de arrendamiento cuando este lleve dos años o más ocupando el mismo inmueble, con el mismo establecimiento de comercio, excepto cuando:
1.- Hay un incumplimiento del contrato por parte del arrendatario.
2.- Cuando el propietario necesite el inmueble para su habitación o para su propio establecimiento pero tiene que ser diferente al del arrendatario.
3.- O para reparaciones del local que implique la entrega del mismo.

Para que el propietario de por terminado el contrato de arrendamiento debe de hacer el DESAHUCIO que es un aviso que da el propietario del local al arrendatario, manifestandole la intención de dar por terminado el contrato.
Ese aviso debe dársele con un plazo de seis meses anterior al vencimiento del contrato.
La ley no dice la forma como debe avisársele al arrendatario, pero puede ser verbal o escrito; para efectos probatorios se recomienda hacerlo en forma de carta, la cual puede ser entregada personalmente al arrendatario, dejando constancia de la entrega o enviándola por correo certificado, y en algunas ocasiones se acostumbra un desahucio judicial.
En caso que el propietario del local no dé ese desahucio con los seis meses de antelación, queda prorrogado el contrato por el término igual al del contrato inicial, en las mismas condiciones, es decir, en el mismo precio. (ART. 520 Co.Co.)

INDEMNIZACIÓN DEL PROPIETARIO AL EMPRESARIO

El propietario del local debe indemnizar al empresario del establecimiento en los siguientes casos:
1.- Cuando no dá al local la destinación para lo cual lo solicitó.
2.- Cuando lo arrienda sabiendo que lo solicitó para una de las causales de desahucio (recordemos: lo solicitó para vivienda, habitación o destinación comercial sustancialmente distina a la desarrollada por el comerciante) o cuando no realizó las reparaciones necesarias por las cuales hubo necesidad de desocuparlo.
3.- Cuando no inicia las obras de remodelación, reparación o demolición dentro de los tres meses siguientes a la entrega del local.

Dicha indemnización comprende los perjuicios recibidos por este así:
a) Lucro cesante por el comerciante (las ganancias que dejó de recibir)
b) Gastos de instalación en otro local
c) Indemnización a los trabajadores despedidos con la clausura del establecimiento o por el traslado del mismo
d) Las mejoras útiles y necesarias que el empresario hubiere efectuado en el local del cual fué despojado
Estos perjuicios serán fijados por un perito y sobre ellos nos habla el ART. 522 Co.Co.; este artículo también nos dice que el inmueble quedará afecto al pago de tales perjuicios, y la demanda se podrá inscribir en la oficina de registro de instrumentos públicos.
El propietario del local podrá eximirse de pagar perjuicios al empresario si demuestra caso fortuito o fuerza mayor.

DERECHO DE PREFERENCIA EN MATERIA COMERCIAL (ART. 521 Co.Co.)

El derecho de preferencia en materia comercial y sobre los establecimientos de comercio hace relación a que el propietario, una vez reconstruídos y remodelados los locales, debe dar preferencia al anterior arrendatario, a fin de que lo prefiera para celebrar un nuevo contrato de arrendamiento en igualdad de circunstancias a otra persona (es decir, que no será obligado al pago de las primas o sobre precios especiales); este derecho de preferencia se ejercitará por aviso y lo dará el propietario al empresario, con sesenta dias de antelación a la fecha en que estarán disponibles los locales; en tal caso, el empresario deberá contestar dentro de los treinta días siguientes a esa misma fecha.
El arrendatario no podrá sin autorización expresa o tácita del arrendador, subarrendar totalmente los locales o inmuebles ni darles, en forma que lesione los derechos del arrendador, una destinación distinta a la prevista en el contrato. (Art. 523 Co.Co.